부동산 투자 이유와 방법 (feat. 일시적 2주택과 다주택)

안녕하세요? 재테크하는 클로버입니다.

지난번에 재테크특집 필요성(이론)에 대한 정리를 하면서 필요성에 대한 포스팅은 모두 끝났습니다.

재테크특집 필요성(이론) ①~④ 정리 : 네이버 블로그 (naver.com)

재테크특집 필요성(이론) ①~④ 정리

본 포스팅부터는 제가 하고 있거나 눈여겨보고 있는 재테크를 실전편으로 다뤄보도록 하겠습니다. 오늘은 실전편① 부동산 투자 이유와 방법에 대한 내용입니다.

 

 

재테크특집 실전편 뜻

본 카테고리에서 다룰 내용

재테크특집 실전편 카테고리에서는 주로 거시적인 투자를 다룰 예정입니다. 부동산, 주식, 펀드 등 우리가 집중적으로 눈여겨보고 있어야 하는 큰 틀에서의 '투자'인 것이죠.

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실전 재테크 카테고리와 차이점

기존에 제가 포스팅하고 있는 '실전 재테크'는 미시적인 부분입니다. 소소한 꿀팁이나 이벤트 등을 통해 할인을 받거나 이자를 좀 더 받는 내용이지요.

 

그리고 백화점 주차 요금 무료 꿀팁과 같은 포스팅이 바로 '실전 재테크' 카테고리에서 다루고 있는 포스팅입니다.

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이점 유념하시어 재태크특집-실전편을 봐주시면 좋을 것 같습니다.

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그럼 재테크특집-실전편① 부동산 투자 방법에 대해 본격적으로 다뤄보겠습니다.

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부동산 투자 이유

출처: MoneyS

부동산이란

不動産 즉, 움직이지 않는 자산을 뜻하는데요.

어떤 상품을 '독점'하는 기업의 투자가치는 높듯이, 부동산 역시 그 지역에는 하나밖에 없는 '독점'이라 할 수 있는 실물고정자산입니다.

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1. 부동산은 필수재

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• 부동산은 사치재가 아닌 필수재입니다.
• 누구나 부동산에 자가 또는 임차로 거주할 수 밖에 없으니 관심을 가져야합니다.

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2. 실물자산은 장기간 우상향

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• 재테크특집 필요성(이론)에서 여러 번 다룸
• 시중 통화량의 증가와 인플레이션 등으로 인해 자산은 장기간 우상향

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3. 투자 포트폴리오 다각화

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• 계란을 한 바구니에 담지 말라
• 포트폴리오 구성에서 비중있게 다루면 좋겠죠?

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4. 비용 인상 인플레이션

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• 인플레이션 종류 중 하나
• 생산 비용이 올라서 재화나 서비스 가격을 인상할 때 발생
• 임금, 임대료, 원자재 가격 등

인플레이션 용어의 의미 종류 완벽 정리 : 네이버 블로그 (naver.com)

인플레이션 용어의 의미 종류 완벽 정리

▶ 최근 몇 년간 경기침체로 인해 부동산이 출렁거렸고, 급격한 인플레이션이 장기간 되었었죠?

▶이러한 인플레이션을 헷지(hedge)하기 위해서는 실물자산에 투자해야하는데 대표적인 게 바로 부동산 투자입니다.

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** 과거 사례를 봤을 때 인플레이션 지속 후 사람들은 충격을 받는다고 합니다. 급격히 오른 물가 때문이죠.

원자재를 비롯한 밥상물가 등이 오르고 난 후 사람들은 그제서야 인플레이션의 결과를 실감하고, 부동산을 비롯한 실물자산도 올라있음을 체감하게 되죠.

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그때가 금리인상 시작 후 2~3년이라고 해서 저도 이 부분을 굉장히 유심히 보고 있습니다. 과연 이번에도 그렇게 흘러가는지...

 

부동산 투자 방법

 

부동산 투자 방법

크게 '소유'와 '투자' 가 있는데, 후자는 '리츠투자'방법이 대표적이며 추후 다뤄보도록 하겠습니다.

본 포스팅에서는 '소유'에 관해 다뤄보겠으며, 소유를 통한 투자는 다시 '실거주'와 '갭투자'로 나눌 수 있습니다.

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소유와 실거주

부동산 투자 시 소유와 거주를 꼭 일치시킬 필요는 없습니다.

소유와 실거주를 분리하는 방법도 괜찮다는 것!

즉, 지방에 사는 사람이 서울집을 소유하는 방법도 있어요.

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나는 지방에 전세 또는 월세로 살면서 서울이나 각 지역의 핵심지역으로 집에 대한 소유권을 갖는 방식도 가능합니다. 갭투자로 말이죠

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소유와 갭투자

일반적으로 갭투자는 매매가와 전세가의 차액(갭) 만큼의 돈으로 부동산 소유권을 갖는 방식을 일컫습니다.

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예를 들어 매매가가 5.5억인 아파트의 전세가가 4억인 경우, 1.5억으로 해당 아파트 소유권을 취득할 수 있는거죠.

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신용대출을 받아서 갭투자를 할 수도 있고,

월세로 살면서 갭투자를 할 수 있는 등 할 수 있는 방법은 많습니다.

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갭투는 일반적으로 다주택자들이 많이 하는 방식이며 이를 통해 여러 아파트의 소유권을 확보할 수 있습니다.

 

 

일시적 1가구 2주택 투자

 

일시적 1가구 2주택 목적

일시적 1가구 2주택이 좋은 이유는 부동산 양도 시 '비과세'이기 때문입니다. (양도가액 12억까지이며, 초과분에 대해서는 과세)​

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일시적으로 2주택이 되는 상황은 이사, 혼인, 상속 등 다양한 조건이 있는데 본 포스팅에서는 일반적인 '매입'의 경우만 다뤄보겠습니다.

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일시적 1가구 2주택 조건

3가지가 있죠?(비규제지역 기준)

1, 2, 3법칙로 볼 수 있을듯 하네요^^

 

1. 종전주택취득 후 1년 뒤 신규주택 취득

2. 종전주택 2년 보유

3. 신규주택 취득 후 종전주택 3년 이내 처분

 

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다주택 투자

다주택 포지션

다주택 포지션은 여러 개의 주택을 갭으로 투자하여 소유권을 얻는 방식입니다. 비과세는 포기하고 주택을 장기간 보유하는 것을 의미하죠.

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제가 최종적으로 달성하고자 하는 투자 방법이에요^^

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다주택자에 대한 시선

다주택자는 자기가 살고 있는 집을 제외하고는 모두 전월세를 제공하기에 다주택자를 규제하게 되면 전월세 공급이 제한되어 임대가격이 올라갈 수밖에 없습니다.

임대가격이 올라가면 전세 가격이 오르고 이는 결국 매매가를 밀어올리게 되죠.

공공만으로는 전월세 물량 공급에 차질이 있을 수 밖에 없기에 결국 다주택자의 순기능은 매우 중요합니다.

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내가 하면 투자, 남이 하면 투기

경제를 공부하게 되면 투자와 투기는 한끝 차이라 볼 수 있습니다. 부동산 투자 역시 자본주의 사회에서 하는 투자 방법 중 하나라 볼 수 있지 않을까요? 투자냐 투기냐 따질 필요 없이 자기가 잘 할 수 있는 분야, 자기에게 맡는 분야 몇 가지를 선택하여 실전투자에 사용하면 좋다고 생각합니다.

 

상가 또는 토지 투자

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이 외에도 상가와 토지 투자가 있으나, 이 부분은 아직 제가 크게 관심을 두고 있지 않아서 깊게 다루지는 않겠습니다.(전문 분야가 아니라는 뜻이죠 ㅎㅎ)

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상가투자

상가투자에서 중요한 것 3가지를 꼽아봤어요.

• 임대료(월세)를 얼만큼 받을 수 있는지
• 매각 시 얼마를 받을 수 있는지
• 가급적 분양상가는 하지 말 것

토지투자

토지투자에서도 중요한 것 3가지를 꼽아봤어요.

• 토지의 미래 가치 고려하기
• 반드시 직접 현장 확인하기
• 지자체 공무원을 통해 꼭 확인하기(토지 거래 시 건축 제한이 있는지 등)

 

출처: 재테크특집-실전편① 부동산 투자 방법 (일시적.. : 네이버블로그 (naver.com)

재테크특집-실전편① 부동산 투자 방법 (일시적 1가구 2주택, 다주택)