NH투자증권 보고서 2024년 부동산 매매 전세 전망

안녕하세요? 재테크하는 클로버입니다.

금일은 NH투자증권에서 배포한 보고서를 바탕으로 매매는 약보합, 전세는 회복 이라는 주제로 2024년 부동산 전망에 대해 살펴보겠습니다.

 

 

 

<목차>

1. NH투자증권 부동산 시장 전망 보고서

2. 2023년 시장 동향 - 매매와 전세

3. 2024년 매매시장 약보합

4. 2024년 전세시장 회복

5. 거래량 소폭 감소

6. 주요 변수는 금리와 정책

7. 마무리

 

 

1. NH투자증권 부동산 시장 전망 보고서

 

11월 24일 NH투자증권의 정보현 정유나 연구원이 작성한 '2024 부동산 시장 전망 "위기와 기회, 계속되는 동상 이몽"'이라는 내용의 보고서가 나왔다. 올해 부동산 시장 동향을 정리하면서 내년 시장을 전망하는 보고서였는데, 원본 자료는 NH투자증권 네이버 블로그에서 확인할 수 있다.

 

2. 2023년 시장 동향 - 매매와 전세

전국 및 서울 아파트 월간 평균 매매가격 동향(자료출처: 부동산 R114 Reps)

• 2023년 10월 기준, 아파트 평균 매매가격은 2021년 5~6월과 비슷한 수준
• 서울은 2022년 4월 고점 대비 93% 회복
• 전국은 2021년 11월 고점 대비 90% 회복

 

서울과 전국이 올해 초 저점을 찍은 뒤 서서히 회복해가고 있음을 알 수 있다.

 

전국 및 서울 아파트 월간 평균 전세가격 동향(자료출처: 부동산 R114 Reps)

 

• 2023년 10월 기준, 아파트 평균 전세가격은 2023년 초 저점 대비 5~6% 상승
• 서울은 2022년 9월 고점 대비 97% 회복
• 전국은 2022년 5월 고점 대비 94% 회복

 

서울과 전국 모두 전세가는 꽤 많이 회복했음을 알 수 있다. 특히 서울의 전세 가격의 경우 2022년 9월 고점 돌파를 눈앞에 두고 있다.

 

 

3. 2024년 매매시장 약보합

• 서울과 수도권 일부 지역의 경우, 청약 및 전세가율 회복 영향으로 매매가 소폭 상승
• 세금 대출 규제 지속으로 실수요자 중심 시장 전개
• 기존 주택 매물 증가 중이라 하락 요인 가능성 높음

서울 아파트(사진출처: unsplash)

지금도 확인할 수 있듯이 서울과 수도권 일부 지역의 경우, 사람들의 선호 현상으로 인해 매매가가 상승하고 있는데 그러한 추세가 내년에도 이어질 것이라고 보고서는 전망한다.

 

 

4. 2024년 전세시장 회복

• 주택 매수심리 위축으로 전세시장으로 선회
• 임차 연장 가구 증가
• 월세에서 전세 선호 현상으로 회귀

 

사람들은 경기가 어려워지고 구매력이 낮아지면 매매보다는 전세를 선호한다고 하였으며, 최근 전월세 전환율이 전세 대출금리보다 높아지면서 전세시장이 빠르게 회복함을 알 수 있다. 2024년에도 그 흐름은 지속 이어져 갈 것이라 보고서는 전망한다.

 

 

 

5. 거래량 소폭 감소

• 2023년 빠른 가격 회복으로 주택 구입 부담이 다시 커짐 -> 매수 관망세가 높아짐
• DSR 규제 지속으로 자금 조달 어려움
• 거래량 회복의 중심이었던 정비 사업은 사업장별로 온도차 발생

 

최근 주간 아파트 시장 동향에서 언급했던 것처럼 사람들의 매수 관망세가 높아지고 있다. 금리 인하와 DSR 완화 등의 변화 없이는 구매력이 올라가지 않아 거래량은 주춤할 것이다.

 

 

6. 주요 변수는 금리와 정책

 

• 금리: 금리 인하 논의 시점과 신호 등이 집값 향방의 핵심으로 작용. 현재 미국 연준의 기준금리 인상 사이클은 종료된 것으로 파악하며, 2024년 6월 인하 사이클 진입 전망. 연준의 스탠스에 따라 한국은행도 24년 2분기 말 인하 사이클 진입 전망

2024년 금리 전망 테이블(NH투자증권 리서치 본부 자료를 바탕으로 작성)

 

• 정책: 금융, 통화, 규제 완화 등 부동산 정책이 후행하면서 대응 예상. 특히 2023년 정책적인 부분이 거래 정상화 및 연착륙에 큰 영향을 주었기에 눈여겨봐야 한다.

 

현재 계류 중인 '다주택자 취득세 완화', '분양가상한제 아파트 실거주 의무 폐지', '민감 임대주택 사업자 제도 개편' 등의 정책들이 국회 통과를 기다리고 있다.

이와 더불어 24년 시장에 영향을 줄 수 있는 정책으로 '미분양 주택에 대한 과세 특례'와 '신축 주택 취득자에 대한 양도세 감면' 정책이 있는데 총선 이후 정부가 부동산 부양책 카드로 꺼내들 가능성이 높다.

 

7. 마무리

지금까지 재테크하는 클로버와 함께 NH투자증권에서 배포한 보고서를 바탕으로 2024년 부동산 전망! 매매는 약보합 전세는 회복이라는 주제에 대해 함께 알아보았습니다. 주요 변수인 금리와 정책이 내년 우리나라 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 눈여겨봐야겠습니다. 긴 글 읽어봐주셔서 감사합니다.

 

 

 

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